演讲：《房地产市场变化对家电市场的影响》

图：国家信息中心信息资源开发部副主任蔡莹

　　蔡莹：各位下午好!今天我给大家介绍经济形势变化。和家电企业靠得最近的形势变化应该是房地产市场，所以我借此机会把我们掌握到的房地产新变化、新趋势的特点和大家做个沟通，希望我们介绍的内容能够为大家安排下半年和明年的生产有所帮助。

　　今天的介绍分几部分：第一个内容，今天交流上半年房地产市场怎样、第二个内容，房地产市场当中差异化体现在什么地方，第三个内容，调控 措施力度 多大、压力多大，第四个，在大的调控环境下新的亮点和新空间。

　　一、整体市场情况

　　这是今年1-7月份国内房地产情况，商品住宅类上半年情况还不错，增幅 是13.5%，保持了增长态势。为了给大家说明房地产所谓的“滞后影响”，我们把去年1-6月同比增幅 列了出来，分住宅、办公用房、商业用房、商品房，分东部、中部、西部、东北几个区域。今年1-6月和去年1-6月相比较来看，今年的增幅处在下降程度很大。

　　前一段时间房地产热是因为去年上半年整体增幅非常高，它的滞后影响。今年1-6月份这10%几增幅的影响可能会在下半年或明年上半年体现出来。从我们掌握的住宅销售数据情况来看，一级城市占比8.39%，二线城市占65%，三线城市占26.55%，这是房地产一、二、三线城市的销售量。

　　2017年1-6月份整个销售面积中，单套面积超过90平米的房间所占的比例是69.01%，和我们今天的“大”字相关联。60%以上是单套90平米的，它厨房的面积应该还是可以的，厨电有摆放和使用的空间，这是一个好现象。

　　从今年上半年来看，一直调整政策，它主要的特点体现在几方面：第一，总书记说“房子是要住的”，第二，中央和地方推出的措施逐步从文件变成了现实，从文件变成了银行实际的操作，第三，在房地产调控过程中，不同区域的调控政策、不同区域的调控人群差异化很大，第四，热点城市、限贷、监管、金融全部在加强。第五，对今年、明年、后年房地产影响最大的是今年出台关于了土地和关于人口流动的两个大措施，对将来人流方向和土地性质的变化，甚至对整个房地产未来的土地获取过程都会起到非常重大的影响，所以对我们行业影响比较明显。

　　二、城市差异化

　　温州厨电卖得非常快，这是我们最新的数据，把全国很多城市分成“一、二、三、四、五”级的不同规模。1-6月份同比增长过程中，绿色的是同比下降的，基本都是一二线开始。红的从50%开始，都是三四、五级城市。这说明虽然房地产在调控 ，措施越来越严，但是在不同区域、不同城市上存在很大差异。为什么今年温州厨电卖得特别好?它1-6月份房地产同比增幅40%几，算二级城市，对厨房电器需求的增加很正常。大家除了关心绿的和红的以外，不红不绿的是基本正常的房地产状态正在发展的城市，这些城市既是我们现在销售的主要市场，也是今年下半年和明年上半年应该关注的。红的城市至少是明年厨电需求最大最强的城市。

　　这边是二手房交易，尽管是二手房，但最大特点是拿了二手房不一定装修客厅，但要把厨房做更新改造，所以二手房也是我们应该关注的市场增加热点。

　　三、调控与压力

　　怎么调?调在哪?这次调控的其中最大特点是不一城一地单独调控 ，现在调控的主要方向和手段是属于区域性、多城市、联动性的调。北京周边的河北一些城市也在调控范围内。我们给大家列了一些城市，可能这些城市是今年下半年和明年全年政策性调控措施做得最彻底或者调控最严格的城市和地区，比如上海长三角、镇江、福州、溧水、阜阳，(音译)由于这些城市的地理位置和周边城市的关联，它成了主要的调控 方向，这些是今年下半年和明年上半年房地产调控程度最高或者咱们压力最大的城市。

　　这是一个小总结，分类调控 、因城施策，调控城市持续增加，政策区域联动。7月24号中央政治局会议，7月26号上海表态 加强调控不动摇，各地对中央政策的响应速度比以前重要得多。

　　四、希望与亮点。市场亮点有几个：

　　最大的亮点是在棚户区改造，棚户区改造最大的亮点在于现在的棚户区改造，大部分城市不再采用先盖房再做人员调整。目前棚户区改造最直接办法是把这一棚户区搬到新盖好的楼里，用货币安置。2017年棚户区大概是600万套，可能直接就搬到新房，他马上就要装修和卖厨电。按照国务院规定，从2008-2020年再改造1500万套棚户区，2017+2018年棚户区马上能实现新增厨房购买需求是1100万套，厨房的装修是必不可少的，灶、抽油烟机是很大的需求。

　　第二个亮点，为什么中西部厨具增幅这么大?在国家政策中，自贸区扩大，湖南、四川、重庆、陕西等处在这个区域，自贸区配套各种各样建设引起的新增房地产对厨具的需求也是大家关注的两者。

　　第三个亮点，国务院刚刚批复了齐齐哈尔、湛江、太原、徐州新的城市规划，严格的把城镇化过程中考虑到了外来人口的安置和居住问题，都有新增房地产和新增地产需求的各种各样数据安排和时间段。

　　第四个亮点，京津冀雄安新区。

　　第五个亮点，《全国国土规划纲》要提出重点群、重点经济区要新型工业化、城镇化格局。国家承认的城市群有12个，大家关心一下这些城市群的城镇化进程当中一定有新的房地产建设的需求，一定有新的厨具和消费的需求。经济圈也列了这些城市和地区，都是2017年、2018年可能在城镇化进程当中房地产建设和消费需求高的地区。

　　今天给大家从几方面大致勾勒了今年下半年房地产基本情况和明年我们可能遇到的问题。最后总结三句话：

　　第一句话，从目前形势来看，房地产市场应该会进入相对平稳下行阶段，我们过去房地产红利的高增长时间已经过去了。

　　第二句话，尽管政策调整非常严厉、政策出台密集，但是从全国来看，依旧有新的市场、新的需求等待企业去开发。

　　第三句话，厨电行业是全面竞争锻炼出来的行业，我希望在目前厨电已经是刚性需求的情况下，能够在2017年、2018年做出更大的贡献。

　　谢谢大家!