一揽子政策托底房地产市场，能否推动家电等消费上扬

　　最近一段时间，国家在房地产托底政策上动作不断，包括各地调整限售限购政策，推动房地产“以旧换新”，下调购房首付比例和房贷利率，推动建立房企融资白名单，切实推进保交房工作等等，政策涟漪不断扩散。

　　置业门槛降低，刺激刚需人群上车

　　其中，大家讨论较多的是一二线重点城市的房地产松绑，如北京放开五环外商品房限购，杭州、南京、西安等“购房即落户”新政是否会有效带动当地楼市回暖。另外，从中央层面上，则于5月17日召开了全国切实做好保交房视频会议，对如何继续坚持因城施策，做好商品房烂尾风险处置攻坚战，推进保交房，消化存量商品房等工作作出进一步部署。而在这场会议中，大家普遍关注降低首付比例，取消购房商贷利率下限以及推进政府收储等政策内容。

　　首先，是购房首付比例的调整，在2023年8月央行将全国首套、二套房最低首付比例分别下调至20%和30%的基础上，此次政策再度下调5个百分点，至首套房首付15%，二套首付25%。另外，在房贷利率方面，此次政策下调公积金贷款利率0.25个百分点，首套和二套房公积金利率均等比例调整;此外，在商贷利率上，则取消了首套二套商贷利率下限。

　　克而瑞产品力研究中心副总经理朱一鸣告诉中国家电网，“从首付看，此次央行进一步下调首付比例，将进一步减轻购房者首付压力，旨在降低置业门槛;事实上，从去年8月起，除北京、上海等8城市外，其他城市均已将首付比例调整至国家规定的下限。从房贷利率看，无论是公积金利率下调，还是商贷利率取消下限，都旨在降低居民按揭还款的压力。当然，目前城市层面的购房商贷利率下限最终还是由地方政府决定，但事实上，截至今年3月末，全国343个地级以上城市中，已有75个下调了首套房商贷利率下限，64个取消了下限。”取消购房商贷利率下限，让各银行可以根据自身政策调整利率，理论而言，未来商业性个人住房贷款利率甚至可以为零，“总而言之，我们看到，现行房贷政策已经比2016年更加宽松。”

　　另外，17日会议中，大家普遍关注“政府收储”这一新政。会议提到，当前在商品房库存较多的城市，政府可执行以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同时，中央将设立3000亿元保障性住房再贷款，发放给国开行、邮储银行等21家全国性银行，支持政府选定的地方性国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售或配租型保障性住房。由于保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求，会议要求需严格把控所收购商品房的户型和面积标准，收购后迅速配售或租赁。同时，租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围内推广。

　　政府收储是国家为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化手段实现多重目标，加快存量商品房去库存，加快保障性住房供给，同时助力保交楼和“白名单”机制。现在不少房企缺乏现金流，将已建成商品房出售后，回笼的资金可用于在建项目续建，改善房企经营状况。

　　据国家统计局数据显示，2024年1-3月，我国新建商品房销售面积同比下降19.4%，销售面积约为2.3亿平方面，已然回落至2016年同期水平。其中，住宅销售面积下降23.4%，销售额下降30.7%。住宅销售额下滑是一记重击，而房企销售回款到账不足则更加致命，3月房企销售端回款同比下降近5成，大幅拖累房企到位资金同比下降三成。正如张瑞敏所言，一个企业没有利润不一定破产清算，但没有现金流一定会被破产清算。当前，在现金流上承压已久的房企实现回笼资金是比获取利润更关键的课题。而政府收储，即使其收购价格可能会很低，也是当前房企能获得的一剂“良方”。截至目前，包括济南、苏州、福州、天津等在内的13个城市已试点过政府收储模式;而最近郑州城市发展集团宣布收购了郑州市5000套二手房，杭州临安区也发布公告称将收购1万平米房源，用作公共租赁住房。

　　不过，政府收储模式尚面临两大核心问题待解，一是资金，二是收益如何覆盖成本。朱一鸣提到，“在过去，地方财政、租赁住房贷款支持计划以及城投平台的自筹资金是收储的三大资金来源，但规模终究有限，此次央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，将成为新的资金来源补充。不过，千亿资金规模仍不足以在全国范围内大规模推进政府收储，估算要达成这一目标所需资金可能超过5万亿。另外，考虑收益成本面，被收储房源或租或售，转化为保障性租赁住房或配售型保障房，以租为例目前大部分城市的租金回报率仅在2%左右，即使是收储企业使用再贷款这种低成本资金，也要考虑收购及后期运营成本，平衡收支并非易事。上述两大问题不解决，大规模收购商品房，就只是把库存风险从房企端转移到政府端，没有实质性化解风险。所以，我们判断，政府收储模式并不会在全国大规模展开，大概率只会在高库存且保障房缺口较大的城市和区域落实，去库存效果也难及当年的棚改货币化。”据克尔瑞(CRIC)数据统计，目前全国重点城市中，66个城市商品住宅消化周期超18个月，24个城市消化周期超36个月。

　　此外，17日的会议上还提到要推动融资“白名单”应进尽进、应贷尽贷，支持地方回收存量闲置土地，以及全面摸排、分类处置，打好保交房攻坚战等内容。

　　政策组合拳效应下，家电等消费情绪面逐渐修复

　　据国家统计局最新数据显示，2024年1-4月全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%;4月单月，全国70大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。而据大宗商品数据机构Mysteel统计，18家重点房企今年1-4月销售额合计5662.58亿元，同比下降46%，房地产市场延续低迷行情。房地产行业的颓势，影响的不仅是自身，作为国民经济支柱型产业，房地产还辐射水泥、钢铁、建材、家电、家居等广泛前后端产业，近年来房地产市场的低迷也深刻影响到相关上下游产业链的消费释放。

　　以奥维云网(AVC)监测数据为例，2024年一季度，国内一线、新一线19城中地产精装修新开盘项目规模同比下滑了22.9%，约为6.7万套，而精装项目与家电工程市场息息相关，精装配套的下滑，也造成一季度相关配套大家电产品规模同比下滑22.3%，出货仅0.8万套。而在2019年及之前，不少家电企业将工程市场作为零售市场重要补充看待，部分厨电企业甚至乐观预期企业零售端和工程端营收贡献值的占比将达到6:4，而今伴随房地产市场的震荡调整，家电企业在工程市场的开拓上也日趋保守，尤其担心工程款项会形成坏账。而这仅是房地产压力向家电等产业链传导的冰山一隅。

　　现在，密集出台的房地产托底政策，能否带动家电等产业重回增长区间，助力情绪面预期回升呢?对此，中怡康白电事业部总经理王宏吉认为，房地产托底政策对整个产业链的改变不会一蹴而就，而将逐步显现，“无论是限售限购政策的放开，首付比例和房贷利率的调整，还是政府收储存量房，都是对前期政策的有效承接。而我们前期政策的主基调是‘房住不炒’，目前看这种氛围或炒房群体已经很少，现在国家将施力重点转向了刺激刚需释放。无论是配套的首付、利率政策，还是保障性配售或租赁，本质上是对刚需人群住房供给形式的改变，可以有效刺激刚需人群‘上车’，所以这些政策在托底房地产的同时，也对家电等消费品市场形成了有效托底，这是政策的涟漪效应。另外，之前国家配套出台了家电、汽车等以旧换新政策，应对的是刚需之外的替换性消费。从房地产政策到以旧换新，本质上形成了对刚需和非刚需人群的全覆盖，所以我们还是比较看好这一套拉动经济的组合拳。”

　　目前，中国房地产是否见底是社会舆论的一大焦点，而王宏吉认为，当前探讨楼市见底与否对市场而言意义不大，“因为房地产企业该爆的雷已经七七八八，该显露的问题业已显露。而今政策最核心的诉求是让想买、有能力购买的人上车，这是当前系列政策最主要的目的。但另一方面，如果市场想反转，再次出现房价暴涨，从当前环境看也不具备这种条件，从国家层面更不希望出现这种局面。”

　　当前，我国经济正处在关键转型期，国家希望未来高科技、高新制造等新质生产力能够形成社会发展新动能，增强国家中长期竞争力。但当前房地产无论是在居民家庭资产构成还是国家GDP构成中，占比都还相当大，房地产市场不能出现“断崖式下降”，否则不仅会造成经济不稳定，还会影响新产业成长。而从长期看，无论是我国的人口结构，还是城市化进度，都不再支持房地产形成暴涨趋势，更不符合我国经济未来发展走向。因而当前无论软硬，房地产都要着陆，而近期一系列政策的发布，实际已筑就了市场底。

　　王宏吉分析认为，当前国家托底房地产有助于市场情绪面的恢复。“房地产销售不振一方面会影响因住房交易而形成的家电家居等实际购买需求，一方面还会对消费信心形成压制，因为房价的涨跌会造成居民资产账面价值的升值和贬值，进而影响消费心理。以北京、上海等区域为例，在房价上涨过程中，拥有房产的居民其家庭资产价值处于上涨中，即使没有实际交易，未对其真实的可支配收入造成影响，但消费信心是上涨的，更敢花钱，因而对消费具有刺激作用。房价下跌过程则正好相反，会抑制消费信心。”

　　正如市场常提的一句话，信心比黄金更重要，当前包括家电在内的地产上下游产业，均面临信心重构的压力。以中国家用电器协会开展的2023企业运营情况及2024一季度企业预期问卷调查为例，超半数家电企业认为当前经济景气度低，同时在2024一季度宏观经济预期方面，超三分之二企业做出谨慎持平判断。除了新房销售低迷，市场增量不足以外，家电市场当前还面临存量激活有赖政策力度，铜铝、化工材料等大宗商品价格上涨加剧成本压力等不确定因素。而国家房地产托底政策的出台，从长期看有利于房价企稳，助力消费信心温和恢复。当前，市场资本面情绪已经实现上扬，在A股和港股市场，房地产以及家电、家居、建材等相关企业股价，正在修复至近2年来的高点。