行业专家蔡莹：现阶段的房地产走势分析

　　很荣幸参加今天的会议，主办方给了我10分钟时间，给大家简单介绍一下最近这一段时间房地产的走势。我用10分钟讲两个内容，第一个内容，我们上半年国内房地产市场到底是什么情况，第二个内容，简单介绍一下下半年或者明年可能房地产会是什么样的发展趋势。

国家发改委宏观经济研究院资深行业专家 蔡莹

　　一、我们上半年国内房地产市场到底是什么情况

　　首先，我们来看一组数据，这是2021年上半年国内房地产市场的基本情况，首先是商品住宅销售面积同比增幅 是29.37%，如果我们把它核算成120平米一套房子的话，上半年卖出的房子大概是660万套-790万套的概念。

　　第二，商品住宅销售额同比增幅 是41.87%，大家可以从量和额的差距上感觉出来涨价了，这是肯定的。

　　第三，第三，全国平均售价已经达到了10702元/平米，比去年同期同比增幅 近10%。还有一个是目前上半年商品住宅竣工面积同比增幅 是26.75%，应该说上半年整体的房地产实际的商品房销售情况还是很不错的。

　　大家一直在谈老旧小区改造，全国确定改造老旧小区17万个，总计建筑面积大概是40个亿平方米，如果我们还是用100平米或80平米作为一套房子基本大小的话，意味着老旧小区改造可能涉及到的房屋大概是4000万-5000万套。大家不要忘了，很多老旧小区的房子，一套能够达到80平米的并不多，过去老房子可能50平米、60平米，从这个角度来看，可能老旧小区改造涉及到房屋的数量会高于我们预估的数据。

　　这是给大家的两组数据，从这两组数据我们得什么结论?第一个特点，上半年国内房地产市场特别是商品房销售状况良好，量价齐升。第二个特点，我们刚才谈到27.9%这个商品房竣工速度的增长，意味着我们下半年的房屋销售的储备能力还是存在的。第三个特点，商品房和老旧小区的改造，这些大量已经成为消费者手中可以进行改造的房屋的资源，为我们相关行业，为我们厨电行业，做厨房改造的、销售厨房产品的，提供较大后续增量空间，无论是新房子还是改造房子，恐怕厨房基本上是更新的概念。再有，就是从目前情况来看，现在已经销售的和正在竣工的，和正在准备改造的，这一大批房子的数量加起来，足可以支撑一段时间我们家电厨房产业、厨房行业自己的产品变成老百姓手中的实际使用的东西，这么一个资源的储备 。

　　上半年房地产市场很不错，给大家留出很大一块厨房产品增量的时间点和空间。

　　二、下一阶段情况会怎样?

　　下一阶段情况有些变化：

　　首先是政策层面上，除了刚才主持人说的各部委的政策集中推出来的房地产相关从严政策以外，还有一条下半年以及明年政策有扩大保障性租赁供给，重点解决新市民、青年人群体住房困难的问题，从这个角度来看，大规模商品房销售的增幅会受到一些影响。

　　二，从销售情况来看，目前从上半年整体销售情况来看，一二线城市几乎是有房差不多都能销得出去，同时按我们的行话讲，几乎是没有库存的，但是上半年特别是5、6月开始发现，三四线城市在商品房现房销售过程中开始出现商品房的库存，意味着商品房的供应和商品方的需求之间是不平衡的，今年下半年到明年上半年库存的发展趋势对这个地区的影响还是比较大的。我们估计可能三四线城市的商品房库存压力如果加大的话，对销售还是有影响的。

　　第三，从购房者来看，个人购房的贷款在增长，但是增长的速度在下降，上半年个人贷款增幅是27%，下半年到21%，明年上半年可能变成18%，这意味着什么?真正贷款买房子在下降。第二，有些城市开始调整个人贷款利率，这个贷款利率的上升对个人贷款的欲望可能会有打压的情况。

　　第四，针对地产商有两大问题，第一个问题，贷款余额增速继续回落，房地产商向银行贷款的增速在下降，有两个，一个是不愿意贷，第二个是贷不出来，第二个是信托规模下降，信托规模下降说明什么?说明房地产企业融资能力在下降，一个是政府把一些不规范的融资渠道掐断，剩下的一些规范渠道对房地产信托投融资控制得又很严。所以在地产商角度，今年上半年或者明年上半年，一些中小地产商所承受的还贷压力和资金融资压力很大，可能会出现一些问题。