演讲主题：2019房地产趋势前瞻

国家信息中心经济预测部新动能研究室副主任邹士年博士

　　邹士年：各位领导、嘉宾，大家下午好!今天我简单把中国房地产在最近一段时间走势以及未来一段时间的趋势跟大家简单分析一下。所有的观点都代表我个人，不代表单位。

　　大家都知道，今天的论坛是跟热水器相关，但是房地产涉及产业链条太广了，尤其我们今天的行业就是跟房地产密切相关的。

　　我分享四个部分：第一，把当前房地产市场给大家分析一下。第二，2019年房地产市场可能会怎样走，给大家预测一下。第三，把商品化住宅中长期发展趋势做一个分析。第四，精装修住宅发展趋势跟大家分析一下。

　　一、当前房地产市场

　　我们都知道当前房地产市场，尤其是去年下半年以来，房地产走势是从高层到普通老百姓都对这个行业非常关心的问题。尤其经济环境的变化带来房地产预期的改变。

　　首先，来看看近一年来房地产投资的变化，房地产投资跟热水器行业应该是正相关的关系，也就是说我们投资的增速某种程度上预示着行业的未来趋势。投资这里有三条线，最上面是住宅投资的增速，中间这条线是我们房地产开发的同比增速，最下面是固定资产的增速。从这三条线上可以看出什么?我们住宅开发昨天的增速，快于整个房地产开发投资增速，房地产投资增速又比固定资产投资增速要高。

　　这里反映什么东西呢?就是住宅发展投资增速的势头，尤其是去年基本保持比较均衡的13%、14%的水平。但是今年以来，是我们很多人没有想到的，包括我们这些业内人士都知道房地产投资增速还会保持高位增长，但是没有想到的是今年在市场环境，对于开发商直言，市场环境尤其货币这块对他们来讲是比较紧的状态，但是他们的走势今年同比增长高达18%，一季度是17.3%，我们预期它增长，但是没有想到一下子增高这么多，去年的基数本身已经比较高。

　　我们仔细分析，跟什么有关系?房地产开发商的资金确实比较紧张，但是前两年它拿地的增速比较快，房地产开发商为了加快资金的回笼，它必须加快投资的进度，也就是说我们讲的加快周转 ，做这个行业的应该非常清楚，这点可以很好解释它的增速为什么这么快。

　　我为什么把固定资产投资增速放在这?大家知道，在国家宏观经济里，投资这块基建的投资下得比较快，但是固定资产投资里仍然保持这个增速，跟房地产在里面起的作用有非常大关系。从这个角度来讲，国家在其他投资增速放缓的情况下，非常乐意看见房地产投资保持较高增速。

　　接下来我们看销售。投资和销售，一个是供给，一个是需求。与供给的火热相比，我们的需求就有一点点冷了，从2018年一季度到今年的一季度，去年销售的同比增速先降后升又降，但是去年的同比增速仍然保持在正的区间。但是今年以来，我们可以看一下1-2月份这个下滑的速度。跟投资一样，我们也预计销售会进一步下滑，但是这个下滑的速度也超出我们的预期。

　　今年的1-2月份，绿色是商品房同比下滑3.6个百分点，住宅稍微好一点，但是也到3.2个百分点，所以1-2月份我们感觉非常悲观 ，如果继续这样下滑的话，投资供给这边增加得越多，未来问题可能会越大。但没想到3月份这个回暖的趋势特别的迅猛，这个迅猛表现在什么?同比增速从负的3.6到负的0.9，相当于发生了一个逆转，虽然我们讲的这个增速同比仍然是负的，但是从这个趋势可以判断，二季度时候增速能够重回到正的区间。销售和投资对比，我们可以发现它们之间的剪刀差越来越大，这也反映出一点，就是在当前的调控下，对于需求这方面还是有很大的影响的。

　　接下来看看去年的政策。大家都是房地产这块的专家，都希望我们给出一个判断，但中国的房地产最难判断，原因在哪?政策影响太大了!尤其是宏观政策。2018年是中国房地产调控历史上最严厉的一年，因为这一年为了落实地方主体责任，全国累计出台450次调控 ，调控的频次刷新了历史调控记录，这里面可以看出需求方面为什么有一定的下滑，尤其是6月份贸易战，导致经济下行压力加大时，所有人都觉得中国的周期规律是经济下去了以后房地产就会放松，经济好的时候房地产就会收紧，这是每一个普通老百姓都会判断的趋势。但是这一次比较失望的是，在6月份经济下行压力比较大的时候，当时房地产市场上预期在发生很大的波动，但是7月31号的中央政治局会议上，把我们这个良好的愿望一下子扑灭了，然后我们提出坚决遏制房价上涨，这比原来的调控更坚定了，这就导致房地产对放松还有一个蠢蠢欲动的预期到7月31号彻底被遏制了。

　　去年的货币政策，房地产这块除了我们所讲的宏观调控的行政性政策，像限购这些，还有一个非常重要的，就是跟货币有非常大关系，这也能解释3月份的逆转为什么那么快，实际上跟货币融资有一定关系。去年虽然4次定向降准，货币流动性加大，但是对于房地产市场调控不放松，尤其是对于房地产供给方面的货币政策并没有明显的松动。货币政策松动以后，不允许钱流入房地产市场，但是中国一切都有可能，只要钱出来以后，溢出的效益是有的，通过各种渠道有可能进入房地产。这是政策方面一直都是在从紧的。

　　我们来看一下2019年的政策变化，中国一定要懂政策，尤其大家做这个行业，同样也要关注国家的政策。我们都知道2019年对房地产市场的影响最重要的政策，一个是去年底的中央经济工作会议，提醒大家，每年这几个新闻一定要关注，每年底的中央经济工作会议，每年初3月份左右的“两会”，这些政策很重要。去年中央经济工作会议底重申“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，再次重申这个定位，房地产调控仍然非常紧，但今年初“两会”时让大家感觉到有些变化，今年“两会”时对房地产的论述比以往少，尤其是“房住不炒”和“长效机制”没有提及，当时市场上的解读很多，说房地产要放松，因为去年底到今年初时，所有人都预计贸易战对中国的影响、对经济的压力可能会越来越大，尤其是一季度的形势可能非常严重，一直持续到二季度，二季度是探底的机会，下半年可能会好，现在看来，宏观经济没有想象得那么坏。

　　“两会”时虽然没有强调，但是最近的政策，到4月份，一季度时中央对房地产的政策只有“两会”上，而且非常含糊 ，没有明确表述，所以整个一季度中央对房地产政策没有重申任何东西，导致市场有很多瞎想的空间。但是由于一季度末，也就是3月份，整个销售出现了很大的逆转，投资又非常好，所以导致4月政策又来。4月12日国管局公积金：“认房又认贷，60万最高”，尤其对北京市的影响更大，从紧了。4月19日中央政治局会议再提“房住不炒”和“长效机制”，说明我们要放弃任何房地产调控不放松的想法。这样一说，大家很紧张，不放松了以后房地产会不会下去?不会。

　　二、2019年房地产市场

　　首先看大的环境，在经济压力减缓、政府减收增支逆周期调节下，大环境要稳得住。而且这个稳要比去年底很多经济学家预言的已经提前稳住了，因为一季度PMI指标已经回到区间了，经济扩张的势头已经很好了，这个前置指标已经表明下一阶段的宏观经济没有大家那么担心了。包括贸易这块，我们都知道，一季度也是走得比较好的。

　　货币政策去年底给的是稳健的货币政策，不提稳健、中性，货币政策去年底给的定义比去年是松的。但是4月19号中央政治局会议再提到货币政策时，实际上是已经开始在紧了。刚刚很多人在谈论股票市场，可以肯定的讲，二季度的股票市场肯定没有一季度好，因为货币政策在松，一季度的天亮融资(音译)对资本市场、对房地产、对股市都是好的。

　　所以政策方面，房子不炒的基调不变，除非中国经济真是出现系统性危险那天房地产才松口，否则不大可能。但是区域性的微调加大，为什么?因为现在各地房地产走势已经到了下个阶段，各地的分化越来越大，所以因城施策比较重要，地方的主体责任。

　　今年，投资方面一个是前高后低，有所回落，8%左右。因为一个是持续投资的压力，还有一个是去年整体基数比较高，今年拿地方面下滑得比较快，所以使整个投资有些回落。在销售方面有望前低后高，很多人是等着房地产政策放松，然后入市，现在我们讲到这些预期都没有了，该入市入市，尤其是刚需，该买的还是要买的。

　　尤其是从拿地增速来看，提醒大家，今年刚才讲到指标比较向好，但是唯独比较担心的是拿地的增速，前一个季度拿地增速尤其1-2月份拿地增速下滑的是历史上倒数第二，把历史拿地增速跟第二年房价走势增速对比了一下，凡是前年拿地增速大幅度下滑，第二年房价是上升的。也就是说房价从目前拿地增速来讲有非常大的上升压力，因为今年拿地增速下滑得太快了。我们预计下一阶段下滑的增速会放缓，为什么这么说?4月8号发改委出台的城镇化里面，100万-300万，300万-500万人口落户的规定，这对我们所讲的房地产是一个长期利好的信息，有利促进房地产开发商企业拿地的积极性。

　　在房价方面，我刚刚已经讲到了，虽然我们说的是整体趋势，但是中国房价现在已经走向什么阶段?原来是区域分化比较厉害，现在已经走向城市分化比较厉害，同样一个北京市，同样一个成都市，不同的区、不同的地段差距很厉害。