奥维云网（AVC）助理总裁李影演讲

　　李影：各位嘉宾大家下午，我是奥维云网的李影，也是今天这场论坛最后一位的演讲者。希望接下来我带来的演讲主题以及内容能够从不同的角度给大家阐述智能家居的发展方向，也能从不同的角度给大家带来更多内容方面的价值。我本人其实也是智能家居、智能家电比较狂热的粉丝，也进行了一些相关体验的尝试。看似智能家居和精装修完全不同的两个领域，为什么会交织在一起呢?今天为期3天的论坛，家博会即将结束。这个论坛上最大的亮点和热点我相信各位都非常清楚就是智能，我们本场论坛的主题其实也是智能，我今天带来的主题却是精装修，这个主题适合在这个论坛上去讲吗?答案希望在我结束之后给大家揭晓。

　　近年来随着房地产政策、住房需求的改变，精装修的模式迅速得到了房地产开发商以及消费者的认可，特别是在一二级的城市精装修的比例是节节攀升，此外人们对于高品质的需求特别是移动互联网的普及和加速，仅仅是单纯的物品精装修是否能够满足人们的要求呢?肯定是不能满足，在此情景之下这种智能的精装修也就应运而生，这种家装牢牢抓住了消费者对于高品质、高质量、便捷生活、舒适生活的要求，奥维云网也是对精装修市场进行了详细的研究。我们一起来看一下精装修市场2014年到底有哪些的特征。

　　我们首先来回顾一下中国精装修产品在中国市场发展的历程。精装修产品在中国共经历了四次的变革，从1998年我们可以看到，1998年的时候中国的精装修还是在概念普及的阶段。到了2002年开始精装修房已经进入品牌化的运作，可以说在这个阶段精装修在政策的推广之下已经进入了推广阶段。在2007到2003年这个阶段，精装修已经开始逐渐被大众的消费者所认可，可以说在这个阶段来讲精装修开始进入面向大众消费者的普及阶段，我们重点看第四次变革，也就是2014年至今整个房地产商包括互联网企业和家电的巨头都牵手研究智能家居的相关产品，特别是在渡假型的酒店里面也尝试着做智能家居的配套，由此吸引消费者购买相关的住宅。由此可见精装修历经了四次的变革已经真正开启了智能家居的时代。精装修的发展肯定是离不开政策、经济、社会需求的推动，我们接下来看一下到底有哪些政策、哪些经济方面和哪些社会化的需求推动了整个精装修的发展。首先，国家精装修的相关政策从宏观层面给精装修树立了一个大的方向，从而保障了整个精装修产业的发展，地方精装修政策也配合国家的政策积极推动一线城市精装修的普及。这从我们今年两会也可以看出来，国家是对房地产市场也趋于政策性的松动，一线城市限购政策有望松绑，由此也会带动整个精装修市场的发展。我们再接下来看一下保障房的情况，为什么要介绍保障房呢?整体在十二五阶段保障房的建设是要求达到3600套，但是截至到2014年保障房建设调整为4000万套，涨幅比例还是相对比较高的。相对于北京、上海、广州地区针对保障性精装的住房政策均有详细的指导建议，整个在十二五期间北京、上海、广州三个地方的公租房建设已经将近了40万套，公租房大量的配套一定会加重整个家电体系的增长。

　　接下来看一下从经济层面来讲，有哪些方面直接的利好。同样在国家政策的引导之下，地方精装修政策也开始积极推动一二线城市的普及，包括深圳、江苏、四川也是出台了一些奖励的措施。比如说江苏省针对开发商可以减免部分的税收，针对消费者来讲尝试着有望减免一定的税或者是贷款来鼓励消费者去购买精装修的住房，所以由此可见无论是政府还是地方都在极大的推动整个精装修建设的发展。

　　我们再看一下整个房地产固定资产投资的情况，刚才我们了解了政策的情况现在看一下经济的情况。从2008年开始就是奥运会这个阶段，连续7年中国房地产固定资产的投资涨幅是属于相对平稳的增长，那么2014年中国房地产固定资产投资13.3亿，同比增长了19.8%。从精装修项目比重来看，2014年全球项目的占比达到了20%，市场增长率为15%，其中一线城市增长速度是非常快的，增长率达到了40%，二线城市增长率也不低也是30%，个人和开发商房贷的松动无疑对房地产行业起到了积极的推动作用。

　　以上通过政策角度、通过经济投资的角度，最后再看一下其实最终还要落实到需求角度。真正的推动精装修发展还是消费者，从目前来讲奥维云网认为买方需求市场打开，与供方产品市场匹配的新形模式出现。家庭架构带来了小户型产品的开发，小户型正是精装修产品主打的产品。第二点是城市化发展加大了刚需需求，一线城市工作人群、高端用户队伍不断壮大，并且对精装修市场带来了需求和机遇。第三点是房地产的竞争趋于白热化，像万科和广东系的房地产开发商目前已经把精装修的触角从一线城市到了二三线城市，精装修也已经被消费者广泛的认可。以上从政策角度、经济角度、买方需求角度阐述了一些精装修市场的利好因素，就是为什么精装修市场已经逐渐成为大众消费打开的市场。

　　接下来我们具体看一下精装修很多利好的措施。精装修具体去年从项目上来讲，2014年整个商品房住宅竣工面积是8.1亿平方米，精装修的是2.1亿，这个增长率是非常高的，已经超过了毛坯房13%的增长率。假设目前精装修市场按照每千米500比较平均的水准来算，2014年中国商品房精装修房的总体金额已经达到了3000多亿元，已经超过了3000亿，这个市场需求是非常大的。我们再看看精装修项目有什么样的特点，奥维咨询把它变成了三类标准，第一类是住宅类高端项目，第二类是住宅类经济型项目，第三类是酒店式公寓项目。这是我们智能家居产品在B2B的模式开始试水并大量应用的两个主体，首先来看住宅型的高端项目，首先项目类型是以所谓的豪宅为主，主要是一些大户型的房产。它的客户类型是哪些呢?是一些高级人群，比如说像一些富豪还有中产阶级，那装修标准也是分为豪华、高端和中档。在这个领域当中家电配备有什么样的需求呢?这可能是大家重点关注的地方，在这个里边家电配备就是说要求品质高注重整体的装修风格，比较喜好国际品牌，还重点关注智能家居，这也是我们经过一些样本的定量以及深访得到的研究结论。配套家电包括哪些呢?包括了厨电设备、彩电、冰箱、洗衣机等家用电器。我们再看一下酒店式公寓项目，类型分为商务型和度假型，装修的价格相对住宅高端项目来讲有所上浮是从1000亿到5000亿的程度，客户是商务人士、旅游度假人士以及专业的投资者，这类型的客户有什么家电配备需求呢?以拎包入住为主，注重的是产品的实用性，装修要求一般但是要保障日常生活用品包括配套家电要齐全，部分高端度假型酒店已经提供智能家居的体验，并且也起到了比较好体验的效果，像三亚和海口一些度假型的酒店已经配备了智能家居相关配套的产品。

　　以上我们就介绍了整个精装修市场的特点以及精装修和智能家居有什么发展的模式，接下来我们用数据说话。我们看一下具体精装修市场在2014年在家电领域有什么样的表现。首先我们看一下精装修整体市场的情况，根据奥维云网对25个重点城市的精装修项目监测的数据分析表明，2014年房地产精装修市场的个数是1093个，同比增长了超过100%达到了107%，我们右边列出的表格当中可以清晰的看出来，除了沈阳地区以外其他的9个城市全部都是呈正增长的趋势，广州、上海、北京、三亚和天津精装修的个数是排为前5位。我们再看一下套数，2014年精装修的套数达到了151.4万套，同比增长达到了24.2%的增长率，TOP10的城市呈现的全部是正增长的趋势，广州地区2014年的市场份额达到了20%。我们了解完了项目的配套情况我们再看一下，在这些精装修项目当中到底配备了什么样的产品，这样的产品配套又有什么特点。我们来看一下从家电产品配套来看，配套家电产品分为三种等级，分为一级配套、二级配套和三级配套。一级配套是装配率在90%以上的，这个比例应该是100%的配套，但是在我们的调研渠道当中，我们发现有个别的一些项目可能配的烟机没有配灶。二级配套来讲包括热水器、消毒柜和空调，主要是对中档装修楼盘来看。那么我们再看一下三级配套，就是指的电冰箱、洗衣机、微波炉、洗碗机、电烤箱、电视机这样的产品，装配率是在15%左右。目前已经更多的出现在高档装修楼盘当中配套，目前配套率比较低，但是我们认为随着智能家居整体的发展，智能家电的配套一定会催生在这个领域当中智能家电整体的配套率。

　　我们重点看一下一级配套的产品，特别我们把重点的厨电产品拿出来给大家展示一下，比如说像吸油烟机和消毒柜还有灶具。从这种产品来看，2014年它们的市场已经接近了350万台，和2013年相比需求量翻了1倍。TOP10的市场当中广州市场的需求是非常强劲的，三大市场的需求量整体超过了30万台，其他的城市还是在10到30万台之间的规模。我们再了解一下整个品牌竞争的情况，从厨电产品市场来分析竞争品牌是相对集中的，可以看到老板、方太、西门子、美的四家的份额已经超过了60%，在这个领域当中这四家的占有率非常的高，市场集中度也是非常高的。从前十来看老板、方太和美的分别在广州、深圳和西安地区品牌份额比2013年增长幅度均超过了20%。我们再了解一下精装修楼盘售价的情况，因为不同的结构可能影响到我们家电配备价格的水准，所以我们看一下整个精装修楼盘售价的结构。从精装修楼盘售价来看2014年2万以下低档楼盘占比是最高的，占到了76.4%，中档的占到了20.8%，高档楼盘基本保持持平和略有下降的方式。从这个角度我们可以看到，精装修市场已经从比较高端的需求开始面向大众消费群体，从高档楼盘市场下沉成为中低端楼盘市场这种趋势是非常明显的。我们再看一下与此更匹配的装修标准，装修标准是开发商根据房价来定的，与此配备的产品也要与之匹配。从标准结构来看，中低档的装修标准楼盘占比是最高的分别为46.8%和49.3%，同比来看低档装修的楼盘增长是比较快的，中档楼盘是同比有一定的下降。从整体来看的话，低档装修产品同比增长是接近了30%，其中成都、西安这种涨幅是超过了50%，表明低档装修的需求配套的方式已经逐渐进行快速的市场扩张。

　　我们按区域市场来看，一线城市的盘子是很大的，包括广州、上海、北京这样的市场，广州市场以占有率19.6%从去年超过了北京和上海，排在了第一位。武汉和长沙由于增长率非常的快，也成为我们认为是需要重点关注的地区，它的市场潜力是非常大的。北京、上海和成都目前保有量和增长率都保持在稳定上升的态势，意味着未来它的需求量也是比较大，所以是需要重点管理和掌握的地区。我们看这么多项目都是哪些开发商在主导和运营?我们从房地产的角度来看精装修开发商的队伍在不断的壮大，我们从左边的柱状图中可以看出来房地产500强的企业占比占到了60%，对于家电的需求量达到了72万套，其次是全国型的项目开发商，家电需求是25万套。像本地的开发商家电需求量是仅次于全球性开发商达到了22万套，从这里面可以看出来500强企业绝对占有主导地位。我们看这个圈子的需求量最大但是开发商的数量是最少的，以万科、恒大为首的开发商数量不到20家，所以单个精装修项目的额度是比较小的。我们看表格当中清晰列出来各个区域TOP5的房地产商全部都是房地产500强企业。接下来我们看一下从房地产用户合作厨电品牌这个角度，国内品牌合作的规模已经超越了外资品牌，无论是从房地产品牌还是从本地开发商来看最少都达到了50%以上，右边是TOP3的厨电品牌，房地产500强的企业所用的TOP3品牌全部都是国产品牌就是老板、方太和美的。但是全球型开发商是有这样的外资品牌在当中去竞争。

　　我们具体看一下整体市场的竞争格局，我们分别分普通住宅精装修市场和酒店式公寓市场来看，从竞争角度来看整体竞争格局呈现了两级分化。老板、方太、西门子竞争的优势是非常显著的，单看住宅项目当中方太、西门子和老板、美的的市场份额均在10%以上，在酒店式公寓当中老板以超过4%的份额遥遥领先。我们接下来再看一下内外资品牌竞争的情况，从国内外品牌的竞争格局来看，西门子是一家独大，像博士这些品牌的市场份额均在5%以下。但是我们看国内品牌的市场份额相对会比较分散，老板、华泰、美的的市场份额较高，其他品牌的会分散一些。

　　以上我们就从精装修、配套厨电给各位介绍了一下精装修市场具体的表现。最后一部分我们会跟大家主要分享一下精装修未来的发展趋势，特别是它和精装修相契合的一些趋势。首先来看，我们认为精装修今后的三大趋势是市场需求大、产业成熟化、精细化发展。为什么这么说呢?目前精装修面临的问题是市场、空间非常的大，但是产品是比较单的而且产业是相对的不够成熟。未来的精装修将会从需求和产业成熟度和精细化方面去发展。主要是朝这三项发展之后就会要求所配套的产品进行简约化、个性化、智能化的发展，针对产品的需求会越来越高，智能家居有望成为精装修差异化的一个筹码，我们认为精装修会促进智能家居的产品，渐渐会成为精装修主流的应用。

　　我们再看一下房地产商又是怎么和其他的厂商进行合作的。2014年被业内公认为是智能家居的元年，这一年我们业内发生了很多的大事，比如说巨头的牵手让房地产企业成为了行业竞争的热点，包括小米牵手华润和美的，就会用复制小米手机的互联网模式开始试水房地产精装修的行业。还包括像绿城地产、万科地产、恒大地产，他们分别和一些厂商达成合作完成智能产品的对接。未来房地产企业还是会和更多的企业进行合作，强强联合将会是智能家居发展的一大趋势。

　　接下来我们看一下在未来精装修产品的趋势，在未来精装修产品随着物联网和移动互联网的发展，随着智能家居产品极大的丰富和用户需求逐渐的培养，从用户角度来看我们认为未来在精装修的领域当中智能家居的家居控制、家居娱乐的需求较为迫切，对精装修市场而言智能家电和智能安防将首先成为未来精装修市场的热点产品，是不是我们安装了一些摄像头，甚至我们安装了一些雾杆报警的系统就称之为真正的智能家居了呢?不是我们把这些产品简单的放在一起用一个手机APP进行控制、进行开关、进行调解，我们认为这不是未来真正的智能家居，未来的家居一定会和智能城市所匹配。举个例子，我们家安了一个摄像头，我在我的手机上看我的家被盗了有小偷进入了我的家庭，但是进入家庭之后我是看到了，但是我第一反应可能是报警，报完警之后小偷都已经走了，但是我如果是和物业联动的，他可以第一时间看到有小偷进入会自动的报警，这个就会极大的满足消费者。智能家居目前已经成为房地产销售新的卖点，精装修随着它的理念和标准在不断的更新和下降，仅仅是精装修已经无法满足人们对家居舒适化的需求，通过配套和智能化的产品来提升房屋自身的附加值，并且进一步吸引购房者，智能家居肯定会成为房地产企业提升楼盘品质与销售卖点的一个新的砝码。反过来智能家居一些产品和配套服务会成为精装修的一个新的卖点，我们总结就是智能家居会成为房地产销售新卖点，为房地产的软性价值开发注入了活力，精装修房将成为智能家居普及最有利的推动者。

　　未来智能家居精装修市场的合作模式。我们认为有三大合作模式，第一个是终端用户主导，第二个合作模式是装饰装修公司主导，第三种模式是什么呢?就是集成商主导，智能家居厂商通过代理商或者不通过代理商找到了集成商或者平台服务商进行合作，由集成商、服务商来最终和房地产企业进行项目的合作，这三种模式从未来两年到三年的趋势来看，我们认为第二种和第三种模式是近两到三年的发展趋势。

　　最后我们总结一下开场提到的，为什么在这个论坛上我们讲的是精装修而不是全篇的智能家居。中国精装修与智能家居这两个在以往看似并不匹配的两个行业目前完全交织在了一起，成为众多房地产商和信息电子、互联网等企业正像布局的领域。智能家居通常需要与智能化社区相衔接，开发商是智能家居最适合的推动者。一旦智能家居与房地产精装修样板房合作模式成功，必将极大提升智能家居企业品牌优势，激发智能化产品与服务的大范围应用，解释智能家居才真正拉开普及的大幕。智能家居将成为精装修市场提升品质的砝码，精装修房地产商将成为智能家居普及最有利的推动者。以上是奥维云网针对精装修与智能家居的发展所做相关的研究，我的演讲到此结束，感谢各位，谢谢。