蔡莹分享《2019年房地产市场变化趋势及特征》

　　蔡莹：很荣幸就《2019年房地产市场变化趋势及特征》跟大家做简单沟通。今天发表的结论只是个人见解，仅供各位参考。

　　今天从三个角度：一是看看我们最关注的房地产是什么情况，二是主要特点和表现，三是看下2019年中国房地产市场的基本判断情况。

　　刚才主持人介绍说家电和房地产市场很紧密，实际上不仅仅家电，包括汽车、大宗商品等很多东西都和房地产息息相关。为什么?从宏观角度来看，房地产有三个明显的特点：

　　第一，生产属性房地产从2014-2018年这个时间段来讲，房地产销售额度占中国GDP比例达到6.3%，这是一个非常高的比例，对整个中国经济的影响非常大。二是房地产但销售占第三产业增加值比例是12.5%，对第三产业发展拉动非常明显，这是房地产所具有的生产特征。同时，房地产具有明显的消费特征，这个消费特征是平常大家感受到的，一套房子的家居消费、家具消费、家电消费、装潢消费，还有一块是大家平常不太注意的，但对经济有影响的，就是一旦你买了房子、住进房子以后有“永久性消费”，那就是水费、电费、燃气费、物业费等各种费用。再一个就是租金，对租房子的人来讲是一种个人可支配收入的转移，我一个月能花的钱大概1万块钱，其中有4000块钱要转移给别人，我要租房子，这两个属性在目前经济下行的情况来看愈发明显。

　　第二，行业特殊。2018年大概15万亿元，今年1-4月份是3.9万亿，去年家电行业大概是1.6-1.8，房地产市场4个月到了家电行业2年的销售额，这个行业非常大。二是它快，快体现在两个，一个是行业的整合速度非常快，二是整合过程中龙头企业出现的非常快，2014年、2015年家电行业龙头企业不过千亿，2018年家电行业龙头企业已经到了3千亿左右。三是变化快，房地产政策调整从中央到地方，从中央到各个城市，不同城市、不同阶段、不同时间、不同需求，这些政策非常频繁，现在又开始“一城一策”，这个政策变化更大。

　　第三，资产特殊。它是属于消费者喜欢，银行也喜欢的一种资产，消费者喜欢是希望通过房产的购买形成个人资产以后升值，银行为什么喜欢?银行最愿意放的贷款就是消费者的住房贷款，消费者对房子很珍惜，几乎很少有因为住房贷款而不还的，消费者会省吃俭用把房子供起来，这是一个很大的特征。

　　这种情况造成什么情况?2018年6大行贷款规模是5.13万亿，其中房贷是2.53万亿，基本是一半，2019年1-5月居民整体负债规模是2.99万亿，比去年同比增长3.7%，但是其中的房贷占了2.9万亿里的2.264万亿，比去年同比增长11.2%。我们发现，由于房地产高速发展，居民贷款压力非常高。目前主要感觉有三个特点：一是银行金融杠杆率变化非常快，2008年杠杆率是18%，到2018年三季度居民部分杠杆率达到51.7%，意味着100个人里有51个，近52个人借了银行的钱，欠了银行的帐。二是居民的负债率非常高，借钱负债率一般超过百分之百，这个怎么算?居民借银行的钱和他每年可支配收入比较来讲，借的钱远远大于他可支配收入的额度，负债率超过百分之百。三是在整个借贷买房的这批人里，过去是低收入，现在的情况是部分中收入和低收入阶层由于房贷压力产生一种什么普遍情况?从消费角度来讲，第一是不敢消费，第二是不愿消费，第三是不能消费，因为对他们来讲，除了房贷以外还有教育、医疗。所以房地产市场变化，特别是借贷比例越来越高的现象，对消费的挤压是非常明显的。

　　这是简单介绍为什么关注房地产、从哪几个方向关注房地产。

　　二、2019年1-5月国内房地产基本状况

　　(一)房地产投资高位运行

　　投资1-5月高位运行，房地产投资4.607亿元，同比增长11.22%，住宅投资3.378亿元，同比增长16.3;施工面积同比增长8.8%，住宅开工面积增长11.4%，竣工面积负12.4%。

　　房地产投资高位运行是一个非常明确的信号，房地产企业对房地产产业加速，竣工面积同比增长是8.8%，从2014年12月到今年5月这段时间竣工面积增速最高的数据，为什么?这牵扯到2017年、2018年房地产企业拿地很猛，到2019年从整个金融形势来看，对房地产融资投资的管控加强以后，房地产这些企业要做的一件事就是要尽快把拿的地盖成房子，把房子卖出去，加快资金的周转，减少自己的资金压力，这是第一点。

　　第二，施工面积非常快，也是因为房地产企业、房地产行业银行融资收紧以后有第二个融资渠道，做房地产的预售增加它的杠杆比例，这是房地产企业做的一件事情。施工面积大了、预售比例高一点，提前拿到的钱会多一点。

　　竣工面积负12.4%，这跟资金压力是相关的。开工快一点，预售的比例大一点，多拿一点钱，但是把房子交出去的时间拉长一点，这个钱在手里的时间长了一点，这是高位运行背后的一些内容。

　　(二)销售下行，库存下降

　　房地产是一个很有特点的行业，销售下行在北京可能感受不到，销售下行主要体现所三四线城市，在三四线城市主要体现在棚户区安置货币化基本停止以后，这种情况下棚户区安置买商品房的比例越来越小，对销售有影响。

　　一方面是卖房的同比负的0.7%，但是竣工面积是负的12.4%，如果是一个池子的话，现在的状况是销售这个口流速慢了，但是竣工面积进水速度比出口慢得多，所以一正一负，销售下行、库存下降的情况就出现了。

　　这是2019年1-4月重点不同城市商品房销售面积，这些城市加起来商品房销售面积大约1.8亿左右，1.8亿是什么概念?如果把每套房子的面积简单划到100的话，也就是说1-4月这些城市卖出了180万套房子。刚才有一个数据是1-5月全国商品住宅销售是1.5亿平米，对于这些企业来讲1-5月有550万套新卖出的房子等待我们的家电进入到房子里，这是一个很广阔的市场，也是我们应该去寄希望的市场。

　　像北京、南京、深圳、大连等一些比较大的城市的商品房销售规模是小的，重庆、成都、武汉、郑州、苏州这些城市商品房销售面积比北上广深面积大得多。

　　(三)还有一个特点是今年1-4月放加持续上涨

　　商品房均峻同比增长8.3%，商品住宅同比增长10.2%。新房价格同比增长11.2%，一线二线三线房价累计同比都是上涨的。绿色的到了5月，房价相对来讲是下降的，但下降的幅度没有超过2%，剩下所有非绿色的城市都是房价上涨，其中给大家标出红色的城市是房价上涨同比超过10%，也就是说随着整个经济的速度加快，特别是城市集群、城市圈确定以后，在城市圈的核心和核心的周边一些二线城市的房价上涨幅度非常快，这是一个特点。从现在看来，一线新房的价格比较坚挺，二线、三线城市特别是三线城市由于棚改货币化停止，销售量下降导致均价有向下行的趋势。

　　(四)还有一个特点是土地购置面积下滑明显

　　2019年1-5月土地购置面积是5170万平方米，同比下降33.2%。土地购置面积下降有几点，第一是由于5月以来房地产调控压力比较大，特别是在资金压力比较大的情况下，房地产企业在资金准备上、在拿地上可能有些问题，第二是从房地产的主体来讲，可能对接下来的房地产市场信心不是那么足，所以在2019年拿地来讲是稍微有些观望的态度。历史数据显示，土地购置面积严重下滑的次年70城市房价指数同比明显高于平均值，这是什么概念?从历史数据来看，一旦出现土地购置面积同比严重下降时，第二年一定要有一些地方的房价是要上涨的。今年是33.2%，在历史上2008年土地购置同比下降是历史最高41.2%，2018年土地购置下降明显的情况下，2009年、2010年房价均价是上行的情况，所以虽然现在目前土地购置面积下滑非常明显，但是到底对明年的房价影响到什么程度，目前来看还有待观察。

　　三、我们对2019年房地产市场的判断

　　第一，政策不会变化，行业压力依然存在。一是从宏观政策来讲，房住不炒是基本国策，目前这个是不变的。二是宏观经济“六稳”定了调子，也不会变，“六稳”是稳就业、稳金融、稳投资、稳外贸、稳外资、稳预期，其中真正大面积稳定就业的是靠制造业，稳金融有几大：金融、股市、汇率。稳外贸、稳外资，在宏观经济目前下行压力情况下，我们要做的很多事情跟房地产关系不是很大，这个过程中房地产短期拉动经济的作用在目前经济形势下还没有被考虑来做这个事情。再一个是资金的管控压力。从2019年1-4月来看，监管部门发现从非正规渠道流入房地产融资大概3000亿左右，为了把非正规渠道违规融资现象控制住，5月、6月银监、证监、银行做了很多规定，其中有一条是商业银行、信托、金融机构等不得违规融资房地产，这种情况下房地产今年的压力可能会很大。

　　第二，全年商品房销售规模略有下降。房地产经历3年高速增长，2016年、2017年、2018年，2016年是15.7亿平米，2017年是16.9亿平米，2018年是17.2亿平米，连续三年房子销售增长、房价在涨，我们可以算一算，2018年17.2亿平米来算的话，商品房1平米卖1万块钱，17.2亿平米×1万，去年全国老百姓扔到房地产的钱是绝对的天文数字。在这种情况下，有点像前一段家电下乡，连续三年的高速增长已经有点透支了消费者的购买能力。这种情况下，我们预计2019年全年商品房的销售规模大概同比下降2.5-3个百分点。

　　第三，城市差异化日渐明显。有两个层次，一个是区域性的，中部、东部、东北等等，二是一线二线三线，三是今年还有一个“一城一策”，由于政策实施不一样，它的结果也是不一样的。

　　第四，希望生产企业、经销企业能够关注差异，找出亮点，未雨绸缪，积极应对。为什么这么说?房地产卖得好的地方不一定是你商品销售好的地方，可能手里的闲钱越少，这种情况下企业需要去思考如何判断哪些地区是产品销售最好的地区。除了房地产以外，跟经销商和生产企业关联最大的，希望大家把眼光放宽一点，看看国内目前整体消费形势怎样。

　　有几个问题提请大家注意，消费形势上大概有三个问题需要注意：

　　1、整体居民消费支出支撑整个消费市场、需求市场的能力在下降，一是居民可支配收入增长幅度不高，1-5月大概是6.5%，二是整体销售规模的社会商品零售总额增速在下降。4月份增速大概8以下，居民可支配收入同比是6.5%，这两个都不高，所以对市场消费支撑的能力有一定下降。

　　2、居民消费目前正在逐步趋于保守。从分类上来看，吃、饮料、日用品同比增幅超过10%，但是金银珠宝、服装、针织品、家电同比增幅大概在2.2%，2.2%是什么概念?如果把CPI物价指数算一算的话几乎是持平的。这说明什么问题?说明大量消费者只要能够吃饱、只要能够喝好，他对其他消费的欲望并不强，这也是一个比较大的问题。

　　3、我们原来能够快速提升整个消费规模的大宗商品，对传统消费增长的拉动能力在减弱。比如汽车1-4月负增长，5月的具体情况不太清楚。过去我们说把汽车放一放销售就上去了，家电下乡、以旧换新就销售上去了，现在看来，这种传统办法对整体消费拉动能力在下降，销售企业、生产企业，2019年是一个压力大的年度。

　　建议大家关心房地产、关心整体经济、关心消费的情况下，生产企业做好自己供给侧，提供最优秀的产品，把经销商的渠道构建好、建设好，希望生产企业和销售企业能够携起手来，在2019年经济下行的情况下，把我们的事情做好，把该赚的钱赚到自己兜里。

　　谢谢大家!