TCL集团出售资产包:超40亿是房地产

2018-12-28 08:10 来源: 第一财经日报 
TCL   房地产   资产  

  TCL集团(000100.SZ)的重组依然是当前资本市场热点话题,计划出售的47.6亿元资产,到底应该怎么估值?交易对价怎样才能平衡各方利益?这是投资者争论最多的焦点,董事长李东生也被推至风口浪尖之上。

  出让的资产当中,真正值钱的是TCL产业园、惠州家电和酷友科技,对应的产业分别是房地产、空调、O2O(线上到线下)。上述三者资产评估值在评估基准日2018年6月30日分别为32.94亿元、10.63亿元和4.74亿元。

  然而算上评估基准日后,在2018年8月划转给TCL产业园新增价值7.55亿元的附属公司股权,这也使得47.6亿元的转让对价当中,转让的资产有超过40亿元是房地产业务。

  超过40亿元转让房地产业务

  按照重组方案,TCL集团将转让其持有的TCL实业100%股权、惠州家电100%股权、合肥家电100.00%股权、酷友科技55%股权、客音商务100%股权、TCL产业园100%股权、格创东智36%股权以及通过全资子公司TCL金控间接持有的简单汇75%股权、TCL照明电器间接持有的酷友科技1.5%股权。

  12月8日公布的重组报告书称:“TCL产业园及其重要子公司主要资产为土地”。2018年6月30日,TCL产业园净资产为26.34亿元。2016年、2017年、2018年上半年,归属母公司所有者的净利润分别为1.39亿元、2278.89万元和4948.15万元。

  TCL产业园主营业务是开发、运营TCL集团智能终端业务的厂房、办公物业等。2018年6月30日本次交易选取资产基础法对TCL产业园进行评估,其(母公司口径)净资产账面价值18.16亿元,评估值32.94亿元。“除本次交易外,TCL产业园最近三年未进行资产评估。”

  在给深交所公司管理部的回复当中,TCL集团称,“TCL产业园及下属子公司从经营模式、经营品种与资产类型可分为四大类,即房地产建设管理企业、房地产开发企业、出租物业企业和物业管理企业”,关于评估中的增值,“不动产评估增值导致净资产增加,故长期股权投资评估增值。”

  增值主要来自于对房地产公司的长期股权投资,其中TCL产业园持股70%的深圳TCL房地产有限公司的投资成本为2.13亿元,评估值8.65亿元;TCL产业园持股100%的深圳TCL工业研究院有限公司投资成本5000万元,评估价值为9.04亿元。

  重组报告书称,深圳TCL工业研究院有限公司持有的深圳TCL工业研究院大厦、惠州市TCL国际酒店有限公司持有的惠州市TCL国际酒店、深圳TCL光电科技有限公司持有的TCL国际E城(部分)4个已建成的项目租赁收入,还有2个在建项目——广州TCL科技发展有限公司持有的广州TCL大厦(琶洲项目)的待租部分,和广州云升天纪科技有限公司持有的广州科学城项目未来租赁收入。

  2018年10月,TCL集团与TCL产业园签署《股权划转协议》,双方同意TCL集团将所持有的广州科技发展100%股权以账面净值划转至TCL产业园,基准日为2018年8月31日。广州科技发展出资额为9.84亿元,增资7.55亿元。广州科技发展的主营业务为产业园区物业与办公物业。广州科技发展持有广州市海珠区琶洲西区AH040113地块,用途为“批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地”。

  这次近8亿元的增资,以及其他增资事项,也使得TCL集团出售资产的交易价格从2018年6月底估值的39.6亿元增加到47.6亿元。这次47.6亿元的交易对价当中,超过40亿元的资产其实是房地产业务(32.9亿元加上增资的7.55亿元)。

  空调业务前景不妙?

  在转让的资产当中,除了最值钱的房地产业务以外,真正能够有较好盈利能力和卖出好价钱的,就是主营空调业务的惠州家电以及O2O电商平台的酷友科技。不过,TCL集团为空调行业前景描述了一幅充满阴霾的局面,库存的压顶让人觉得惠州家电可能不值太多钱,这其实也是受到房地产低迷周期的冲击。

  惠州家电的盈利主体,主要是来自TCL空调器(中山)有限公司(下称“中山空调”),中山空调的主营业务为空调的研发、生产与销售,惠州家电持股中山空调55%,而TCL实业持股中山空调则有25%。

  中山空调2018年上半年实现净利润1.61亿元,贡献惠州家电净利润的98.08%,惠州家电上半年净利润为8828.34万元。2016年到2018年上半年,中山空调实现净利润为1.83亿元、1.77亿元和1.61亿元。中山空调母公司净资产账面值为10.34亿元,评估后的价值为18.75亿元,按照55%的持股比例惠州家电持有10.63亿元的评估值。

  2016年和2017年空调业务收入的增长率分别为29.83%、37.22%,不过2015年至2018年6月存货余额分别为6.96亿元、1.67亿元、20.29亿元、23.55亿元。TCL集团回复深交所的公告中称,“由此可见,随着空调业务规模的增长,惠州家电也面临了一定高库存压力。2018年以后家电空调业务仍会保持一定的增长但较历史年度将有所放缓。”

  华南某知名家电企业高管向第一财经记者表示,空调这个行业其实比较稳定,多年以来总的来说变化不大,毛利率也非常稳定。预计2019年空调销售增速会放缓,甚至可能会有负增长,主要因为房地产周期的影响,一些企业明年会有比较大的去库存压力,库存管理可能是未来几年竞争新格局形成的关键因素。不过空调业务的盈利状况总比日新月异的消费电子要理想,无论是中国还是日本企业,过去进军消费电子的家电企业,很多的日子过得不算好,利润率比传统稳定的白电领域要低得多。

  TCL集团称,空调行业存在周期性波动,2015年空调行业受到消费需求不畅、产能过剩、库存压力加大等因素的影响。2016年,受房地产市场去库存效果明显等利好因素影响,空调行业开始回暖。不过经过两年高速增长后,行业来看全国空调销量从2018年7月开始持续出现负增长。

  除了空调和房地产以外,截至评估基准日酷友科技的账面净资产为3.94亿元,评估值为4.74亿元,按照56.5%的股权比例评估值就是2.5亿元。酷友科技的主营业务为销售TCL集团旗下的电视机手机、空调器、冰箱洗衣机小家电等终端产品及提供售后服务,是TCL集团的O2O电商平台。

  此外,持股三家消费电子港股公司(TCL通讯已经私有化)的TCL实业被评估为-8亿元。然而从事彩色电视机业务的TCL电子(01070.HK)以及从事音视频产品的通力电子(01249.HK),TCL实业持股市值就已经超过35亿元,形成强烈反差,而且TCL实业还持有中山空调25%。

  2017年底从事手机业务的TCL通讯减值超过30亿元,是TCL实业被评估为负数的关键所在,这也是整个重组当中争议最大的一点。

  关于TCL品牌去留的问题,TCL集团称本次交易完成后,商标仍然归TCL集团所有,TCL集团仍然可以使用该等商标。最近两年(2016年及2017年),TCL集团对TCL商标的广告投放、整合传播、体验营销、维护、推广及管理的投入总体费用水平均约为4亿元,同期TCL集团营业收入分别约为1064.73亿元、1115.78亿元。

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